Đầu tư

Thị trường bất động sản so với lạm phát từ sơ khai đến 2019

07/03/2019 ,10:15

Đầu tư kinh doanh bất động sản là một hình thức được ưa chuộng vì đất từ khi rất rẻ trong thời kỳ bao cấp đã dần tăng lên theo nhu cầu của cuộc sống. Giá đất đã tăng lên mạnh và đã tạo ra những cơn "sốt đất" khiến không ít kẻ “ngẩn ngơ”. Nhưng cũng chính từ đó cộng với những bất cập trong đầu tư phát triển và những cơn sốt của các thị trường chứng khoán, bất động sản, vàng, USD… đã gây ra lạm phát

Đầu tư kinh doanh bất động sản là một hình thức được ưa chuộng vì đất từ khi rất rẻ trong thời kỳ bao cấp đã dần tăng lên theo nhu cầu của cuộc sống. Giá đất đã tăng lên mạnh và đã tạo ra những cơn "sốt đất" khiến không ít kẻ “ngẩn ngơ”. Nhưng cũng chính từ đó cộng với những bất cập trong đầu tư phát triển và những cơn sốt của các thị trường chứng khoán, bất động sản, vàng, USD… đã gây ra lạm phát.

Đây  là hệ quả của tính thiếu hợp lý trong mô hình phát triển của nước ta trong giai đoạn vừa qua: dựa chủ yếu vào nguồn lực tài chính, sau đó là nguồn lực tài nguyên và hầu như không quan tâm nhiều tới nguồn lực con người. Chính phủ cũng đã thực thi nhiều biện pháp nhằm kiềm chế lạm phát mà biểu hiện rõ nét là viện ban hành Nghị quyết 11 với các giải pháp kiềm chế lạm phát chủ yếu là giảm cung tiền ra thị trường thông qua tăng lãi suất tín dụng đồng Việt Nam, giảm luồng tín dụng vào khu vực phi sản xuất trong đó có bất động sản, khống chế tỷ giá Đô la Mỹ trên nguyên tắc chống Đô la hóa nền kinh tế và cắt giảm đầu tư công. Đến tháng 2/2011, chính sách hạn chế đầu tư vào thị trường bất động sản chính thức được áp dụng.

Bối cảnh áp dụng các chính sách kiềm chế lạm phát đã tác động mạnh tới diện mạo của thị trường bất động sản năm 2011. Trong năm 2011, thị trường không thể tìm ra giải pháp khắc phục tình trạng trầm lắng, thiếu vốn và giảm giá. Nhiều người thuộc trường phái bi quan còn lo ngại bong bóng bất động sản sẽ vỡ và gây nên khủng hoảng tài chính. Rất nhiều đề xuất từ phía các nhà đầu tư, các nhà quản lý, các nhà nghiên cứu về giải pháp vốn, thậm chí cho rằng Nhà nước phải ra tay cứu lấy thị trường bất động sản.

Bản chất của khung cảnh thị trường bất động sản năm 2011 như thế nào là điều cần làm rõ. Nếu như chúng ta đặt lên đồ thị chỉ số giá tiêu dùng và giá bất động sản nhà ở sẽ thấy các chỉ số này khá khớp với nhau, mức độ lệch nhau gần như không đáng kể.

Trong toàn bộ thời gian từ tháng 1/2011 tới tháng 10/2011, giá nhà ở trung bình của cả nước luôn tăng: Tháng 1 và tháng 2/2011, giá nhà ở tăng ở mức 1% /tháng, trong khi giá tiêu dùng chung tăng ở mức 2%/tháng; từ tháng 3 tới tháng 5/2011, giá nhà ở tăng ở mức 3% - 4%/tháng, trong khi giá tiêu dùng chung tăng ở mức 2,2% - 3,3%/tháng; từ tháng 6 tới tháng 9/2011, giá nhà ở tăng ở mức 0,5%/tháng, trong khi giá tiêu dùng chung tăng ở mức 1%/tháng; vào tháng 10 và tháng 11/2011, giá nhà ở không tăng và giá tiêu dùng chung chỉ tăng 0,36%/ tháng.

Việc tăng giá bất động sản nhà ở khá đồng bộ với giá tiêu dùng chung chứng tỏ chuyện giảm giá nhà ở, không phải là xu hướng chung của toàn thị trường. Trên thực tế, có tình trạng thiếu vốn đầu tư, ít giao dịch nhưng không thể kết luận là có tình trạng xuống giá đồng loạt.

Tháng 10 và tháng 11/2011 mới có nhiều dự án nhà ở tuyên bố giảm giá tới 30%, việc chuyển nhượng dự án và sáp nhập doanh nghiệp cũng phổ biến hơn. Nhiều ý kiến cho rằng đó chỉ là chiêu thức giải quyết vốn. Cũng có những ý kiến cho rằng đang xẩy ra tình trạng "tháo giá" bất động sản, nguy cơ "vỡ" thị trường là hiển nhiên. Những ý kiến đưa ra đều chưa phản ảnh đúng tình trạng của thị trường.

Ở Hà Nội và nhiều tỉnh phía Bắc, vốn đầu tư dự án nhà ở chủ yếu huy động từ nhà đầu tư nhỏ lẻ và người tiêu dùng theo phương thức "mua bán nhà trên giấy" nên khó khăn về vốn không gây áp lực đáng kể cho nhà đầu tư. Nhà đầu tư dự án và những người góp vốn đều phải cùng chịu đựng. Hệ quả của huy động vốn theo phương thức này là tình trạng "vỡ tín dụng đen" của những nhà đầu tư thứ cấp góp vốn vào dự án.

Ở thành phố Hồ Chí Minh và nhiều tỉnh phía Nam, vốn đầu tư dự án nhà ở lại huy động chủ yếu từ nguồn tín dụng nên tạo ra áp lực vốn khá lớn lên nhà đầu tư dự án. Các phương thức giảm giá nhà ở dự án cũng bắt đầu từ thành phố Hồ Chí Minh và trở nên phổ biến hơn tại đây. Các nhà đầu tư dự án mở nhiều hội nghị tiếp thị, tiếp xúc trực tiếp với người tiêu dùng, giảm giá khá mạnh tay.

Phân tích trong một vài dự án cụ thể, mức giảm giá 30% từ 26 triệu đồng/1m xuống tới 16 triệu đồng/1m là có thực. Nhiều ý kiến cho rằng giá đã giảm là ngang với giá cả sản xuất (giá tạo lập nên bất động sản), tức là nhà đầu tư không còn lãi. Nhiều ý kiến khác lại cho rằng giá cả sản xuất thực còn thấp hơn nhiều so với giá 16 triệu đồng/1m. Trên thực tế, cả hai loại ý kiến này đều đúng. Đây chính là "bi kịch" hiện nay của các chủ đầu tư dự án. Trong một thời gian dài (từ năm 1996 khi pháp luật cho phép thực hiện các dự án xây dựng kinh doanh nhà ở tới cuối năm 2008 khi chính sách tiền tệ nhằm kiềm chế lạm phát tác động làm thị trường bất động sản thiếu vốn), các nhà đầu tư khi bước vào thị trường bất động sản là nhìn thấy siêu lợi nhuận. Cung thật luôn thiếu nhiều so với cầu "ảo" trong phân khúc nhà ở giá cao gắn với đầu cơ. Ngữ cảnh này làm cho nhà đầu tư luôn coi mình là "thượng đế", không cần biết tới nhu cầu của người tiêu dùng và không cần tính tới các phương án sản xuất hợp lý để giảm giá sản phẩm. Công nghệ và vật liệu xây dựng không cần tính toán sao cho tiết kiệm, chi phí huy động vốn cao cũng không cần lưu tâm, chi phí quản lý cao cũng chấp nhận, ngoài ra còn nhiều chi phí "bôi trơn" khác cũng được chất vào giá thành bất động sản. Vì vậy, giá sản xuất ở mức 16 triệu đồng/1m cũng là hợp lý khi mọi thứ lãng phí đều được tính vào giá sản phẩm. Những ý kiến cho rằng giá cả sản xuất phải ở mức 8 triệu đồng/1m cũng là hợp lý khi nhà đầu tư tính toán kỹ lưỡng phương án sản xuất để tránh mọi lãng phí có thể. Bi kịch này dẫn tới tình trạng nhà đầu tư khó giảm giá hơn nữa vì giảm nữa sẽ lỗ, nhưng giá đã giảm vẫn không phù hợp với tính toán của người tiêu dùng.

Mặt khác, theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước thì dư nợ tín dụng của thị trường bất động sản nhà ở vẫn được khống chế dưới 10% của tổng dư nợ tín dụng. Nhà đầu tư giảm giá vẫn chưa tới mức lỗ và dư nợ tín dụng cho bất động sản dưới 10% là 2 dữ kiện quan trọng cho phép tin chắc rằng, sự suy giảm của thị trường bất động sản không thể gây tác động xấu đến thị trường tài chính. Mọi lo lắng về khả năng "vỡ" thị trường bất động sản chỉ là "lo xa", hoặc là những tiếng kêu cứu với hy vọng Chính phủ sẽ ra tay cứu giúp.

Nhìn vào bản chất của thị trường bất động sản trong thời gian qua, những siêu lợi nhuận mà nhà đầu tư gặt hái từ các cơn "sốt giá" đã là một trong những nguyên nhân gây ra lạm phát. Nay việc kiềm chế lạm phát có làm cho thị trường bất động sản thua thiệt cũng là một quy luật tất yếu. Thị trường đóng băng hôm nay là hậu quả đương nhiên của thị trường nóng bỏng trước đây. Chỉ có điều trên thực tế, có thể người thua thiệt ngày hôm nay lại không hoàn toàn đúng là người đã gặt hái nhiều ngày hôm qua. Đó là sự bất công bằng của cơ chế thị trường mà mỗi người tham gia đều phải chấp nhận. Quy luật của thị trường là của số đông, không thể hợp lý cho tất cả mọi trường hợp cụ thể.

Từ một góc nhìn khác, thị trường bất động sản phát triển nóng đã tạo cơ hội cho hoạt động đầu cơ vượt giới hạn, tạo nên tình cảnh tỷ lệ giữa giá nhà ở và thu nhập trung bình năm của người lao động ở nước ta là 25 lần, lớn gấp 5 đến 10lần so với các nước khác (ở các nước phát triển, tỷ lệ này là 4 - 5 lần; ở các nước chậm phát triển, tỷ lệ này là 2 - 3 lần). Trong thời gian trước năm 2008, thị trường bất động sản nước ta phát triển vì lợi ích của nhà đầu tư chứ không phải vì quyền lợi của đại đa số người lao động. Thị trường trầm lắng đi để "lột xác" trở thành thị trường của mọi người dân. Đây là một thay đổi tích cực.

Vào tháng 11/2011, chỉ số tăng giá đã có dấu hiệu giảm đáng kể. Ngân hàng Nhà nước đã quyết định nới lỏng tín dụng cho 4 nhóm đối tượng gồm dự án nhà ở cho người có thu nhập thấp tại đô thị, dự án nhà ở cho công nhân làm việc tại các khu công nghiệp, dự án được hoàn thành vào ngày đầu năm 2012 và những người mua nhà ở trả bằng lương. Đây là mức nới lỏng tín dụng hợp lý, nới cho những trường hợp vay ngắn hạn, thu hồi vốn là khả thi và những trường hợp thuộc khu vực an sinh xã hội, mà Nhà nước phải có chính sách trợ giúp. Mức nới lỏng tín dụng như vậy có tác động không lớn tới thị trường tiền tệ nhưng lại có tác động khá lớn vào việc lấy lại niềm tin của nhà đầu tư và người tiêu dùng vào sự phát triển của thị trường bất động sản.

Cũng vào thời điểm cuối năm này, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 2196/CT-TTg, ngày 06/12/2011 về một số giải pháp tăng cường quản lý thị trường bất động sản, trong đó các bộ có liên quan và ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải nâng cao hiệu quả quản lý, khẳng định phải thực hiện nghiêm chính sách thắt chặt tiền tệ để kiềm chế lạm phát, chỉ nới lỏng tín dụng cho bất động sản thuộc 4 nhóm mà Ngân hàng nhà nước đã công bố, khuyến khích phân khúc thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp và nhà ở cho thuê, rà soát các dự án nhà ở đang triển khai để điều chỉnh cho phù hợp. Thủ tướng Chính phủ đã định hướng thị trường bất động sản về phía phân khúc nhà ở cho người lao động và rà soát lại các dự án đầu tư hiện tại. Đây là một định hướng nhằm mục tiêu tái cấu trúc thị trường bất động sản.

Mặt khác, các nhà đầu tư bất động sản đang chủ động thực hiện các giải pháp tái cấu trúc thị trường theo hướng giảm đi các nhà đầu tư thiếu năng lực và hướng đầu tư vào các dự án phục vụ cho đông đảo người lao động, các dự án nhà giá rẻ, các dự án nhà ở cho thuê; các nhà đầu tư sẽ trở thành người "phục vụ" và người tiêu dùng sẽ trở thành "thượng đế", đúng với quy luật của thị trường;

Trong bối cảnh này, hãy nhìn vào sự trầm lắng lúc này của thị trường bất động sản dưới con mắt tích cực hơn. Thị trường đang "lột xác" để trở thành một thực thể lành mạnh hơn, khỏe hơn, hữu ích hơn và vì quyền lợi của đại đa số những người dân chưa có nhà ở. Quá trình "lột xác" này chính là quá trình tái cấu trúc thị trường do các nhà đầu tư tự thực hiện để đưa thị trường bất động sản vượt qua khó khăn.

Như vậy, có thể thấy việc thị trường bất động sản tự tái cấu trúc sẽ là diện mạo chính của thị trường bất động sản năm 2012. Trong hoàn cảnh tốt, phân khúc nhà ở giá rẻ của thị trường bất động sản nước ta sẽ có thể phục hồi vào giữa năm 2012; trong hoàn cảnh xấu hơn, phân khúc này sẽ phục hồi vào cuối năm 2012 hoặc muộn hơn chút ít. Khu vực căn hộ chung cư sẽ giảm giá mạnh, nhất là căn hộ chung cư cao cấp. Giá nhà ở giảm dần tại các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở. Hoạt động đầu cơ nhà ở cũng giảm dần vì đầu cơ không còn khả năng sinh lợi lớn.  Sự phục hồi của một thị trường bất động sản sẽ được tái cấu trúc mới là mục tiêu cần đạt tới

0932 080 438
Gọi